Übertragung von Immobilien zu Lebzeiten auf die nächste Generation – sinnvoll oder nicht?

In Erbrechtsratgebern liest man immer wieder den Hinweis, man solle Immobilien schon zu Lebzeiten auf die nächste Generation übertragen, dies sei steuerlich sinnvoll. Für den Leser stellt sich dann immer die Frage, ob dieser Ratschlag so stimmt.

Grundsätzlich gilt, dass Vermögensübertragungen auf die nächste Generation nie nur unter steuerlichen Gesichtspunkten betrachtet werden sollten. Es sollte immer zuerst überlegt werden, welche Maßnahme sinnvoll sein könnte und dann soll erst geprüft werden, ob dies auch steuerlich sinnvoll ist.

Bei der Prüfung der Frage, ob die Schenkung von Immobilien auf die nächste Generation im Wege der vorweggenommenen Erbfolge eine sinnvolle Maßnahme ist, müssen grundsätzlich zwei Fallgruppen unterschieden werden:

•die eigengenutzte Immobilie und
•die fremdvermietete Immobilie.

1.Die Übertragung von fremdvermieteten Immobilien auf die nächste Generation kann eine sinnvolle Maßnahme sein, wenn die Eltern sich beispielsweise nicht mehr selbst um die Verwaltung ihrer Immobilien kümmern möchten oder wenn den Kindern bereits jetzt Vermögen für deren Existenzsicherung zugewandt werden soll. Die lebzeitige Übertragung von Immobilien auf die nächste Generation hat auch den Vorteil, dass der Steuerfreibetrag bei der Erbschaftsteuer/Schenkungsteuer alle zehn Jahre neu entsteht und somit alle zehn Jahre Immobilien im Wert von 205.000,00 € je Kind steuerfrei auf die Kinder übertragen werden können. Durch eine gezielte stufenweise Übertragung von Vermögen kann also tatsächlich Erbschaftsteuer gespart werden. Dies ist jedoch nur im Rahmen einer längerfristigen Planung möglich, da Schenkungen innerhalb von zehn Jahren stets zusammengerechnet werden und daher nur alle zehn Jahre der Freibetrag ausgenutzt werden kann.

Der Schenker sollte jedoch hierbei immer genau prüfen, ob er tatsächlich endgültig auf das Vermögen verzichten möchte. Grundsätzlich besteht auch die Möglichkeit, die Immobilie unter Zurückbehaltung eines Nießbrauches auf die nächste Generation zu übertragen. Dies bedeutet dann, dass die Kinder Eigentümer der Immobilie werden, aber die Mieterträge noch den Eltern zufließen. Soweit eine solche Konstruktion beabsichtigt ist, sollte auf jeden Fall eine steuerliche Beratung in Anspruch genommen werden, da in diesen Fällen der Nießbrauch eine ganz bestimmte Ausgestaltung erfahren muss, damit einkommensteuerlich später keine Nachteile entstehen. Denn eine falsche Ausgestaltung des Nießbrauches kann zur Folge haben, dass die Kinder als Eigentümer der Immobilie Aufwendungen für die Immobilie tätigen müssen, die sie jedoch steuerlich nicht geltend machen können, da sie keine Erträge aus der Immobilie erzielen. Denn die Erträge aus der Immobilie erzielen im Rahmen des Nießbrauches die Eltern und diese können Kosten, die von den Kindern getragen werden müssen, nicht steuerlich geltend machen.

2.Grundsätzlich viel vorsichtiger zu bewerten ist die Übertragung der eigengenutzten Immobilie. Denn die Übertragung des Eigentums an der eigengenutzten Immobilie auf die nächste Generation zu Lebzeiten der Eltern ist ein erheblicher Eingriff in die Lebenssphäre der Eltern. Denn unabhängig davon, welche juristische Regelung zur Absicherung der Eltern getroffen werden, besteht nach der Übertragung der Immobile das Problem, dass die Eltern nicht mehr Eigentümer der Immobilie sind. Jeder Erbrechtler kennt Fälle, in denen nach der Übertragung der Immobilie auf ein Kind trotz juristischer Absicherung der Eltern später über Gartenbenutzungsrechte, Kellernutzungsrechte u. ä. erbittert gestritten wurde. Auch sollte die psychologische Wirkung, dass man nicht mehr der Eigentümer des eigengenutzten Hauses ist nicht unterschätzt werden.

Soweit dennoch eine Übertragung der eigengenutzten Immobilie auf die nächste Generation gewollt ist, sollte bei der Übertragung der Immobilie auf jeden Fall für die Absicherung der Eltern durch eine notarielle Nießbrauchsregelung oder ein Wohnungsrecht Sorge getragen werden. Hierbei sollte auch darauf geachtet werden, dass diese Rechte zu Gunsten der Eltern an erster Rangstelle eingetragen werden und keine sonstigen Rechte, etwa Grundschulden für Banken, vorgehen.

3.Sowohl bei der Übertragung der eigengenutzten als auch der fremdgenutzten Immobilie sollten die Eltern jedoch stets bedenken, dass sich die Beziehung zu den Kindern oder die wirtschaftliche Situation der Kinder auch verschlechtern kann. Bei der Schenkung von Immobilien sollte deshalb immer vereinbart werden, in welchen Fällen der Übertragende die Immobilie vom Beschenkten zurückfordern kann. Ein solches Rückforderungsrecht sollte beispielsweise für den Fall vereinbart werden, dass Gläubiger des Kindes im Wege der Zwangsvollstreckung auf die Immobilie zugreifen, dass über das Vermögen des Beschenkten ein Insolvenzverfahren eröffnet wird oder dass der Beschenkte vor seinen Eltern verstirbt.

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