Zu den Pflichten des WEG-Verwalters bei Maßnahmen der Instandhaltung und Instandsetzung des Gemeinschaftseigentums

Der WEG-Verwalter macht sich im Falle der Verletzung seiner Pflichten aus dem Verwaltervertrag schadensersatzpflichtig. Dabei kommen eigene Schadensersatzansprüche jedes einzelnen Wohnungseigentümers wegen Pflichtverletzungen des Verwalters in Betracht, auch wenn der Verwaltervertrag mit der WEG als Verband und nicht mit dem einzelnen Eigentümer abgeschlossen wird. Der Verwaltervertrag entfaltet insoweit Schutzwirkung zu Gunsten der einzelnen Wohnungseigentümer.

Nach § 27 Abs. 1 Nr. 2 WEG gehört es zu den Pflichten des Verwalters, die für die ordnungsgemäße Instandhaltung und Instandsetzung des gemeinschaftlichen Eigentums erforderlichen Maßnahmen zu treffen. Allerdings obliegt ihm nicht die Kompetenz, darüber zu entscheiden, welche Maßnahmen ergriffen werden. Denn dies liegt in der Zuständigkeit der Wohnungseigentümer und ihrer Entscheidungskompetenz für die Instandhaltung und Instandsetzung des gemeinschaftlichen Eigentums im Rahmen ordnungsgemäßer Verwaltung. Das bedeutet, dass der Verwalter nicht von sich aus Maßnahmen treffen und umsetzen kann. Er hat vielmehr zunächst eine Beschlussfassung der Wohnungseigentümer hierüber herbeizuführen.

Zu seinen Pflichten zählt hingegen, den Zustand des Gemeinschaftseigentums zu kontrollieren, die Wohnungseigentümer ausreichend zu unterrichten, und sie in die Lage zu versetzen, sachgerechte Beschlüsse zu fassen. Fasst die Wohnungseigentümergemeinschaft sodann einen Beschluss, so hat der Verwalter diesen umzusetzen. Bleibt er untätig, setzt er den Beschluss nur teilweise oder falsch um, so macht er sich schadensersatzpflichtig.

Geht es um Maßnahmen der Instandhaltung und Instandsetzung, so unterstellt die Literatur und auch die überwiegende Rechtsprechung unzureichendes technisches Fachwissen zu Gunsten der Wohnungseigentümer, ebenso, dass den Wohnungseigentümern nicht sämtliche baulichen und rechtlichen Verhältnisse des Gemeinschaftseigentums bekannt sind. Daraus wird dann eine Pflicht des Verwalters abgeleitet, zur Vorbereitung von Beschlüssen über Maßnahmen der Instandsetzung und Instandhaltung Handlungsoptionen aufzuzeigen. Zur Pflicht des Verwalters soll es dabei auch gehören, auf mögliche Gewährleistungsansprüche oder drohende Verjährung von Ansprüchen hinzuweisen.

Beschließt die Wohnungseigentümergemeinschaft, einen Auftragnehmer im Rahmen der Gewährleistung in Anspruch zu nehmen, so gehört es auch zu den Pflichten des Verwalters, die von dem Auftragnehmer durchgeführten Arbeiten zu überwachen, insbesondere zu prüfen, ob die geschuldeten Leistungen ganz oder vollständig erbracht worden sind, ob von dem Auftragnehmer gestellte Abschlags-/Schlussrechnungen begründet sind, und ob hierauf erbrachte Zahlungen gerechtfertigt sind.

Erkennt er bei der Überwachung der Arbeiten Mängel, muss er dies bei der Entscheidung über die Freigabe von Zahlungen berücksichtigen. Stellt er fest, dass die Arbeiten nur teilweise oder mangelhaft ausgeführt worden sind, muss er die vollständige Durchführung beziehungsweise Mangelbeseitigung veranlassen. Das heißt bei der Mangelbeseitigung, dass er die Wohnungseigentümer über den Umstand, dass Mängel vorhanden sind, zu unterrichten hat und einen sachgerechten Beschluss über den Umgang damit herbeizuführen hat.

Dabei darf sich der Verwalter nicht mit der Erklärung des Auftragnehmers, er habe die Arbeiten vollständig ausgeführt und abgeschlossen zufrieden geben. Das soll auch dann gelten, wenn es sich bei dem Auftragnehmer um eine Fachfirma gehandelt hat.

Auf eine Unterrichtung der Wohnungseigentümer darf der Verwalter nicht in der Annahme verzichten, dass die Wohnungseigentümer über den Stand der Dinge unterrichtet waren, oder selbst hätten weitere Maßnahmen treffen können. In dem vom Bundesgerichtshof entschiedenen Fall (Urteil vom 19.07.2019, Aktenzeichen 5 ZR 75/18) lag ein 50 Seiten umfassendes Gutachten eines Sachverständigen vor, in dem der Sachverständige konkrete Empfehlungen zu den einzelnen dort dokumentierten Mängeln abgegeben hatte. Der BGH hat dort entschieden, es könne nach allgemeiner Lebenserfahrung nicht davon ausgegangen werden, dass sämtliche Wohnungseigentümer das Gutachten und dessen Inhalt präsent gehabt hätten. Es komme auch nicht darauf an, ob die Wohnungseigentümer Kenntnis von Tatsachen hatten, aus denen sich Anhaltspunkte für das Fortbestehen der Mängel ergäben. Es sei nämlich nicht Aufgabe der einzelnen Wohnungseigentümer zu prüfen, ob alle festgestellten Mängel tatsächlich beseitigt worden sind. Das sei vielmehr Aufgabe des Verwalters.

In der vorgenannten Entscheidung versuchte der Verwalter sich dann mit der Einrede der Verjährung „zu retten“. Er bezog sich insofern auf eine Regelung im Verwaltervertrag, nach der Schadensersatzansprüche nur innerhalb von zwei Jahren ab ihrer Entstehung geltend gemacht werden könnten. Der BGH hat hierzu herausgearbeitet, dass für den Fall, dass es sich bei dieser Klausel um eine Formularklausel handelt, von deren Unwirksamkeit auszugehen ist. Da Verwalterverträge in einer Vielzahl von Fällen zur Anwendung kommen und der Inhalt solcher Klauseln meist nicht im Sinne der höchstrichterlichen Rechtsprechung „zur Disposition“ im Rahmen der Verhandlungen gestellt wird, wird in vielen Fällen der Verwalter nicht argumentieren können, dass Regelungen in seinem Vertrag auf Individualabsprachen beruhen. Die oben wiedergegebene Klausel verstößt gegen § 309 Nr. 7 Lit. a und b BGB, da sie nach ihrem Wortlaut auch die Haftung für die Verletzung des Lebens, des Körpers oder der Gesundheit und die Fälle grob fahrlässig begangener Pflichtverletzungen betrifft. Sie verstößt des Weiteren gegen § 307 Abs. 1 Satz 1, Abs. 2 Nr. 1 BGB, weil sie auch die Verjährung der Haftung für Vorsatz verkürzt.

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